■ Objectif de la loi Carrez
La mesure principale de cette loi est d’offrir une information claire et fiable à l’acheteur sur la surface du bien acquis. Avant son entrée en vigueur, de nombreux litiges naissaient de différences importantes entre la surface annoncée et la surface réelle. Désormais, la mention de la surface est obligatoire dans les actes de vente, sous peine de nullité.
■ Les biens concernés
La loi Carrez s’applique uniquement :
- Aux lots ou fractions de lots en copropriété (appartements, maisons en copropriété horizontale, bureaux, commerces).
- Pour toute surface supérieure à 8 m².
Ne sont pas concernés :
- Les maisons individuelles hors copropriété.
- Les caves, garages, places de stationnement.
- Les lots dont la surface est inférieure à 8 m².
- Les biens vendus sur plan (vente en état futur d’achèvement).
■ Méthode de calcul de la surface Carrez
La superficie Carrez correspond à la surface de plancher construite après déduction :
- des murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres,
- des parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.
En revanche, les placards intégrés, s’ils sont au niveau du sol, sont comptabilisés.
Exemple : une chambre mansardée de 20 m² au sol, dont 7 m² sous 1,80 m, comptera seulement pour 13 m² en loi Carrez.
■ Obligations du vendeur
Tout vendeur d’un lot de copropriété doit fournir un certificat de mesurage Carrez, établi par lui-même ou par un professionnel (géomètre, architecte, diagnostiqueur certifié). Bien qu’il ne soit pas obligatoire de recourir à un professionnel, cela est fortement recommandé pour éviter toute contestation.
La superficie doit être mentionnée dans :
- La promesse de vente ou compromis.
- L’acte authentique de vente.
En cas d’absence de cette mention, l’acheteur peut demander la nullité de la vente dans le mois suivant la signature.
■ Droits de l'acheteur en cas d'erreur
La loi prévoit une tolérance :
- Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée, l’acheteur peut demander une réduction proportionnelle du prix dans l’année suivant la vente.
- Si la surface est supérieure, aucune révision n’est possible au bénéfice du vendeur.
Exemple : si un appartement est vendu comme ayant 100 m², mais ne mesure en réalité que 94 m², l’acquéreur peut exiger une réduction du prix de 6 %.
■ Sanctions en cas de non-respect
- Absence de mention de la superficie Carrez : nullité de la vente.
- Erreur au détriment de l’acheteur : diminution du prix.
Ces dispositions rendent la loi Carrez particulièrement protectrice pour l’acquéreur.
■ Loi Carrez et autres diagnostics
Le mesurage Carrez s’inscrit dans le dossier de diagnostic technique (DDT), aux côtés d’autres diagnostics obligatoires : amiante, plomb, DPE, électricité, gaz, etc. Cependant, contrairement à certains diagnostics valables plusieurs années, le mesurage Carrez n’a pas de durée de validité précise : il reste valable tant que des travaux ne modifient pas la surface du lot.
■ Conseils pratiques
- Pour le vendeur : faire appel à un professionnel évite les litiges et sécurise la transaction.
- Pour l’acheteur : vérifier attentivement le certificat de mesurage et, en cas de doute, demander une contre-expertise.
- En cas de travaux : refaire mesurer le bien pour éviter toute erreur.
■ Conclusion
La loi Carrez constitue une garantie essentielle pour l’acheteur d’un lot en copropriété. Elle impose la transparence et limite les abus en encadrant strictement la notion de surface privative. Si elle entraîne pour le vendeur l’obligation de précision, elle protège surtout l’acquéreur, qui dispose de recours solides en cas de différence significative. Au-delà de son aspect juridique, la loi Carrez participe à un marché immobilier plus équitable et plus fiable.
